案例分析


安徽A典当有限责任公司与B有限公司典当纠纷


    异议人:林伟,男,汉族,个体工商户,蚌埠经济开发区红古坊红木商场经营业主,住福建省福安市。

    委托代理人:索铁,安徽淮河律师事务所律师。

    申请执行人:A典当有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市。

    法定代表人:张翔,该公司董事长。

    委托代理人:范永潭,安徽国梦律师事务所律师。

    被执行人:B有限公司,住所地安徽省蚌埠市。

    法定代表人:孙廷良,该公司董事长。

    本院在执行A典当有限责任公司(以下简称元通公司)与B有限公司(以下简称中建公司)典当纠纷一案中,异议人林伟于2015年2月28日向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。

    异议人林伟称:本院在执行元通公司与中建公司典当纠纷一案中,对被执行人中建公司名下的位于蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产进行评估、拍卖,异议人作为该处房产的承租人,在对该处房产拍卖时,应当享有优先购买权,而本院在拍卖程序中未按照法定程序向其送达评估报告和拍卖公告,使其未能行使优先购买权,现请求本院对该处房产予以重新拍卖。

    异议人为支持其异议主张,提供如下证据:

一、房屋租赁合同一份,证明安徽中建仓储物流园有限公司和蚌埠经济开发区红古坊红木商场于2013年8月10日签订房屋租赁合同,异议人林伟系蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产的承租人。

二、装修工程施工合同一份,证明蚌埠经济开发区红古坊红木商场和蚌埠信捷装饰设计有限公司于2013年8月12日签订装修工程施工合同,异议人林伟对蚌埠市华夏第一街区XX号XX号房产进行了装修。

三、个体工商户营业执照一份,证明蚌埠经济开发区红古坊红木商场自2013年10月开始经营,经营者为林伟,经营场所位于蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号。

四、身份证复印件一份,证明林伟身份情况。

    经审理查明,元通公司与中建公司典当纠纷一案,申请执行人元通公司于2014年4月2日向本院申请强制执行,本院于2014年4月3日依法立案执行,于2014年4月11日向被执行人中建公司送达了执行通知书和报告财产令。因被执行人中建公司未按照执行通知书规定的期限履行给付义务,本院于2014年4月24日作出(2014)蚌执字第00058号执行裁定书,对被执行人中建公司名下的位于蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产采取了查封措施,并张贴了查封公告。

    另查明,2014年5月16日,本院决定对被执行人中建公司所有的座落于蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产(产权证号:蚌自字第XXXXXX,面积2757.87m2)进行价格评估。于2014年6月3日分别向申请执行人元通公司和被执行人中建公司送达了房地产估价报告和告知评估结果通知书,被执行人中建公司未在规定期限内提出复核申请。2014年6月23日,本院作出(2014)蚌执字第00058-1号执行裁定书,决定对上述评估房产依法进行拍卖,并于6月26日移送本院技术室对外委托进行拍卖。安徽金德拍卖公司接受委托后,先后于2014年7月8日、8月4日两次在《蚌埠日报》上刊登拍卖公告,均因无人报名参与竞买而流拍。安徽金德拍卖公司又于2014年9月2日第三次在《蚌埠日报》上刊登拍卖公告,在9月19日下午3时30分举行的拍卖会上,共有三名竞买人报名参与竞买,最后王芹以1290万元竞得该房产。本院于2014年10月16日作出(2014)蚌执字第00058-2号执行裁定书,将被执行人中建公司所有的座落于蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产(产权证号:蚌自字第XXXXX号,面积2757.87m2)的所有权及相应的其他权利,转移为买受人王芹所有。

    再查明,元通公司与中建公司于2012年12月21日,签订了《安徽元通典当有限责任公司房地产抵押典当合同》,将蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产(产权证号:蚌自字第XXXXX号)抵押典当给元通公司,元通公司于2012年12月28日取得了他项权证(产权证号为:房地产他证蚌埠字第XXXXX号)。异议人林伟与被执行人中建公司于2013年8月10日签订房屋租赁合同,林伟取得了蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产租赁权,并于2013年8月12日开始装修,于2013年10月开始正式经营直至2014年9月中旬。

    上述事实,有(2013)蚌民一初字第00117号民事调解书、(2014)蚌执字第00058、00058-1、00058-2号执行裁定书、2014年7月8日、8月4日、9月2日的《蚌埠日报》、送达回证、现场照片、蚌埠市房地产他证蚌埠字第20121200722号他项权证书、房屋租赁合同和装修工程施工合同、当事人陈述等在卷予以佐证。

    本院认为,元通公司与中建公司于2012年12月21日签订了房地产抵押典当合同,并于2012年12月28日办理了他项权证。而异议人林伟是在2013年8月签订的租赁合同,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定,异议人林伟与中建公司之间租赁合同的效力不能对抗抵押权人,异议人林伟不具有拍卖房产的优先购买权。同时,本案在执行过程中,申请执行人和被执行人均未向本院提出该处房产有租赁的情况,无法得知林伟租赁了该处房产。本院在对蚌埠市华夏第一街区XX号楼XX号房产采取查封、评估、拍卖房产时,均向申请执行人元通公司和被执行人中建公司送达了告知评估结果通知书、告知拍卖结果通知书,并在查封房产的显著位置张贴了公告,同时三次拍卖前均在蚌埠日报刊登了拍卖信息。异议人林伟自认本案执行期间蚌埠经济开发区红古坊红木商场处于正常经营状态,应视同林伟知道或应当知道本院张贴的公告内容,故林伟称对张贴的公告不知情的辩解理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第二款“优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。”之规定,应当认定林伟放弃行使优先购买权。综上,异议人林伟要求重新进行拍卖的请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条的规定,裁定如下:

    驳回异议。

    如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十日内,向安徽省高级人民法院申请复议。